Fallstrick Eigennutzung der Ferienimmobilie.
Nutzt ein Vermieter sein Ferienhaus oder seine Ferienwohnung teilweise selbst, und sei es nur ein Tag im Jahr, wird es kompliziert und die Steuervorteile bleiben sehr schnell auf der Strecke.
Wird das Ferienhaus teilweise selbst genutzt und deshalb nur teilweise vermietet, führt die Selbstnutzung des Ferienhauses nicht zu Einnahmen. Dementsprechend können die Kosten der Ferienimmobilie die auf die Selbstnutzung entfallen nicht als Kosten angesetzt werden.
Dies gilt auch für die Abschreibung das Ferienhauses.
Bis hierhin ist alles noch völlig plausibel.
WICHTIG UND WEINGER PLAUSIBEL IST ABER FOLGENDES:
Zur Selbstnutzung gehört dann auch der Zeitraum, in dem das Ferienhaus nicht vermietet und nicht selbst genutzt wird. Ausschlaggebend ist hier dann nur noch, dass Sie als Vermieter der Ferienimmobilie, sie auch während Leerständen nutzen könnten. Ob Sie Ihr Ferienhaus tatsächlich nutzen oder nicht, ist dann unerheblich.
Leerstandszeiten sind nur dann nicht der Selbstnutzung zuzuordnen, wenn der Vermieter der Ferienimmobile Umstände vortragen kann, die eine Selbstnutzung sicher ausschließt.
Dies ist nur dann der Fall, wenn das Ferienhaus oder die Ferienwohnung ausschließlich zur Vermietung bereitgehalten wird und niemals selbst genutzt wird.
Dies müssen Sie nachweisen.
Sie sollten also einen entsprechenden Vertrag mit einem Dienstleister haben, der die Eigennutzung des Ferienhauses oder der Ferienwohnung ausschließt. Wer unseren Vermietservice oder unseren Channel Manager nutzt, kann sich seiner Steuervorteile sicher sein.
In unseren Verträgen, können wir die Eigennutzung und Selbstvermietung für Sie ausschließen. Der Bundesfinanzhof hat diese Möglichkeit in seinem Urteil vom 12.09.1995 geregelt (BFH, 12.09.1995 – IX R 117/92, BStBl II 1996, 355).
Auch der Ferienhausvermieter selbst darf in Leerstandszeiten nicht berechtigt sein, die Ferienwohnung zu vermieten. Auch dann würden nämlich die Leerstandszeiten der Eigennutzung zugerechnet werden entschied der BFH in einer Grundsatzentscheidung.
Es ist also nur durch einen umfassenden Vermietservice gewährleistet, dass die Steuervorteile nicht zu Steuernachteilen werden. Nur wenn der Vermieter sein Ferienhaus ausschließlich vermietet und es NIE selbst nutzt, kann er von einer problemlosen steuerrechtlichen Behandlung seiner Ferienimmobilie auch ohne Vermietservice ausgehen.
Haben Sie also eine Selbstnutzung vor, sollten Sie vor dem Kauf unbedingt einen Steuerberater konsultieren und sich umfassend beraten lassen. Lassen Sie sich in diesem Fall die Beratungsergebnisse immer schriftlich geben.
Gerne vermieten wir Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung professionell mit unserem Vermietservice und sichern Ihnen so nicht nur beste Erträge, sondern geben Ihnen durch genaue Regelungen der Selbstnutzung auch Sicherheit in Sachen Steuervorteile.
