Das Internet ist längst zum wichtigsten Vertriebskanal im weitesten Sinn für die Vermietung von Ferienhäuser geworden. Es bietet eine Vielzahl unterschiedlicher Vertriebskanäle für die Vermarktung Ihrer Ferienimmobilie. Dem einzelnen Ferienhausvermieter, eröffnen sich dadurch enorme Chancen, vor allem, wenn er konsequent auf die Eigenvermarktung setzt.
Die eigene Website ist der wichtigste und mit großem Abstand, profitabelste Vertriebskanal.
Richtig gemacht, reicht er aus, um Ihre Auslastung an die Grenze des Möglichen zu katapultieren. Wer diesen Vertriebskanal vernachlässigt, verschenkt Tag für Tag, Saison für Saison bares Geld.
Es ist oft erschreckend zu sehen, welche Websites private Vermieter von Ferienhäuser und Ferienwohnungen heute noch betreiben. Es kommt einem oftmals vor, als seien sie bewusst auf die höchst mögliche Absprungrate und möglichst wenige Buchungen optimiert. Wer solche Websites betreibt, vernachlässigt zwangsläufig auch sein Angebot, denn es fehlt immer mehr am Geld für notwendige Investitionen.
Dabei kann es sehr profitabel sein, ein Ferienhaus zu vermieten. Wir erreichen mit unseren eigenen Ferienhäuser Umsatzrenditen, die über 60% liegen und investieren gleichzeitig laufend in die Verbesserung unserer Ferienhäuser. Wir generieren über 95% unserer Buchungen provisionsfrei über die eigene Website.
Eine Website muss jedoch perfekt sein, den Besucherstrom optimal lenken und excelente Mediadaten bereithalten. Sie muss dauerhaft SEO - optimiert (Suchmaschinenoptimierung) werden und Anfragen von Besucher innerhalb Sekunden automatisch beantworten.
Buchungsoptimiertes Webdesign setzt Branchenkenntnis und viel Erfahrung voraus. Da ist der Universaldesigner der heute eine Website für ein Autohaus, morgen für einen Zahnarzt und übermorgen für Ihr Ferienhaus erstellt ebenso überfordert, wie der universelle SEO (Suchmaschinenoptimierer).
Unser Fazit zu der eigenen Website als Vertriebskanal:
Wer diesen Vertriebskanal für sein Ferienhaus optimal nutzt, macht sein Vermietungsgeschäft nachhaltig erfolgreich und bestens planbar. Er generiert in der Regel über 90% seiner Buchungen selbst, sucht sich sein Klientel aus, bestimmt die Sichtbarkeit seines Angebots und hat direkten Einfluss auf seine Auslastungszahlen.
Er hat in der Regel Ende Januar das beginnende Jahr zu 70% gefüllt und verbucht im laufenden Jahr bereits Buchungen für das kommende und übernächste Jahr. Nicht zuletzt kann die Verwaltung des Vermietungsgeschäftes mit einer perfekten Website nahezu automatisiert werden.
Viele Vermieter von Ferienhäusern setzen auf Ferienhausportale wie Traumferienwohnungen, Touristonline oder die der regionalen Tourismus GmbH. Solche Portale gibt es wie Sand am Meer und sie haben Kunden wie Sand am Meer. Alle Portale haben eines gemeinsam: Masse, statt Klasse. Zudem ist die Pflege und vor allem der Mailverkehr, der durch Anfragen entsteht, leider sehr arbeitsintensiv.
Reihen Sie sich in die Masse ein, produzieren Sie mehr Leerstände als Buchungen. Dennoch haben solche Portale, solange sie als zusätzlicher Vertriebskanal genutzt werden, sicher ihre Berechtigung und wirken sich in der Summe als vorteilhaft für Ihr Vermietungsgeschäft aus. Wir nutzen beispielsweise Anfrageportale auch dazu, einen zusätzlichen Besucherstrom auf die Website unserer Kunden zu lenken. Oftmals buchen solche Interessenten dann auch einen alternativen Zeitraum.
Unser Fazit zu Ferienhausportalen mit Anfragefunktion als Vertriebskanal:
Als zusätzlicher Vertriebskanal durchaus zu empfehlen. Jedoch gibt es eine Vielzahl von Portalen die wenig bis gar keine Buchungen generieren. Andere hingegen sind ausgezeichnet. Ein Tipp zur Auswahl: Suchen Sie in Google z.B. nach "Ferienhaus Schwarzwald", "Ferienhaus Bayern", nutzen Sie also Ihren Großraum als zweites Keyword. Achten Sie bei den Ergebnissen nicht auf Anzeigen, sondern nur auf organische Ergebnisse. Die Ferienhausportale die an erster Stelle stehen, sind die für Sie am besten geeignetsten.
Portale wie Booking.com, Airbnb und ähnliche generieren in der Summe weniger Buchungen als gute Ferienhausportale mit Anfragefunktion. Dennoch sind sie deutlich teurer. Sie verrechnen Provisionszahlungen und Zahlungsgebühren von bis zu 22% vom realisierten Buchungsumsatz.
Im Vergleich zur Eigenvermarktung per eigener Website mit der Unterstützung von Google Adwords und SEO, ist das vor allem für Besitzer größerer Ferienhäuser, um ein Vielfaches teurer. Zudem ist die von den Portalen generierte Auslastung, in der Regel eher gering und die Vermieter verlieren auch noch die Hoheit über Ihr Angebot. Denn Geschäftsbedingungen, Stornobedingungen, die Auswahl der Gäste und gegebenenfalls Nachlässe nach Beschwerden, werden von den Buchungsportalen fast immer zum Nachteil der Vermieter eigenmächtig bestimmt und einfach abgezogen. Selbst wenn Sie als Vermieter zweifelsfrei im Recht sind, haben Sie ausgesprochen schlechte Karten, Ihr Recht gegen die internationalen Portale durchzusetzen. Nicht wenige Gäste wissen um diesen Umstand und nutzen ihn systematisch aus. Sie beschweren sich nach dem Aufenthalt beim Portal und können sich fast sicher sein, dass sie nach einem Aufenthalt einen hohen Nachlass erhalten. Dem Vermieter wird er dann bei der Auszahlung, die immer erst nach der Abreise erfolgt, einfach abgezogen.
Ein weiterer großer Nachteil ist die Kurzfristigkeit der Buchungen. Buchungen aus Portalen erfolgen fast immer kurzfristig vor der Anreise. So ist es mit diesem Vertriebskanal kaum möglich, ein Ferienhaus weit im Voraus auszulasten. Deshalb traf die Cornapandemie unsere Channel Manager Kunden besonders hart. Buchungen für die Zukunft waren nur wenige vorhanden und die die in den Büchern standen, wurden von Airbnb kurzerhand kostenlos storniert und zwar ohne auch nur einen Wimpernschlag auf die jeweiligen Coronaverordnungen der Länder und Bundesländer zu achten. Viele Vermieter mussten machtlos zusehen, wie fest geschriebene Aufenthalte und Umsätze, im Handumdrehen vernichtet wurden.
Die Buchungsraten aller Buchungsportale brachen in der Cornapandmie schon sehr früh rapide ein und lagen die meiste Zeit bei nahzu 0. Erst im Juni 2021 belebte sich der Markt wieder und brach im Herbst 2021 erneut ein. Derzeit (Stand 10.04.2022) liegt sie bei unseren Kunden bei etwa 65% des Vorkrisenniveaus 2019.
Nicht ohne Grund haben die Portale während der Pandemie tausende Stellen gestrichen und so ihren ohnehin schon schlechten Service, weiter heruntergefahren.
Unser Fazit zu Buchungsportalen:
Für große und qualitativ hochwertigen Ferienhäuser gibt es bessere Alternativen. Falls notwendig, als ergänzenden Vertriebskanal nutzen, um letzte Lücken teuer zu füllen. Bei kleineren Ferienhäuser und Ferienwohnungen oder qualitativ weniger interessanten Ferienimmobilien, empfehlenswert.