Steuerliche Einordnung der Ferienhaus- & Ferienwohnungsvermietung.
Wer eine Ferienimmobilie aus steuerlichen Gründen kauft, um damit seine Steuerlast zu senken und Vermögen steuerbegünstigt aufzubauen, muss viele steuerrechtliche Details im Auge behalten.
Denn die Ferienhausvermietung kann sowohl zu Einkünften aus Gewerbebetrieb als auch zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führen.
Gewerbliche Einkünfte liegen danach vor, wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
Das Ferienhaus muss voll eingerichtet sein, d.h. Möbel, Geschirr usw. muss vorhanden sein.
Das Ferienhaus muss in einem Feriengebiet liegen.
Die Wohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden.
Wie bei einem Hotelbetrieb muss laufend Personal anwesend sein. Liegen nicht all diese Voraussetzungen vor, handelt es sich nur ausnahmsweise dann um eine gewerbliche Vermietung, wenn wegen des häufigen Wechsels oder zusätzlich erbrachter Nebenleistungen ein pensionsähnlicher Betrieb vorliegt (BFH, 28.06.1984 – IV R 150/82, BStBl 1985, 211).
Fehlen diese Voraussetzungen für die Annahmen einer gewerblichen Vermietung, handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Diese Einordnung hat den Vorteil, dass Sie geringwertige Wirtschaftsgüter bis zu € 500,- sofort abschreiben dürfen, wohingegen beim Gewerbebetrieb diese Grenze deutlich niedriger angesetzt wird und Sie sogenannte Sammelposten bilden müssten. Am wichtigsten ist allerding, dass Sie Ihre Ferienimmobilie nach 10 Jahren Besitz nur dann steuerfrei verkaufen können, wenn Ihre Ferienhausvermietung kein Gewerbebetrieb war. Ist das aufgrund Ihrer Vorhaben nicht möglich, sollten Sie sich Gedanken darüber machen, ob Sie Ihr Ferienhaus nicht an sich selbst vermieten sollten. Das ist beispielsweise mit der Gründung einer Kapitalgesellschaft die Ihr Ferienhaus dann wie auch immer vermietet, einfach möglich.
Ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung muss linear abgeschrieben werden. Deshalb können Ferienimmobilien die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt worden sind, jährlich mit 2 % der Anschaffungskosten abgeschrieben werden.
Der Kauf eines Ferienhauses in einem anderen Land kann komplexere Steuergesetze mit sich bringen. Daher wird empfohlen, einen Steuerberater vor Ort zu konsultieren. Unabhängig davon, wo die Ferienwohnung gekauft wird, ist es jedoch wichtig, die Grunderwerbsteuer und Einkommenssteuer einzuplanen.
